百年清華

□中國指數研究院 中國房地產指數系統辦公室

2008年中國房地產市場整體情況

2008年上半年，在國家調控政策主導下🛺，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫 得到有效的抑製🦶；但2008年第三季度🪻，市場開始快速下行🏞，並顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下🧭，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏製🧑🏻‍🔧🙋🏻‍♂️，整體市場基本保持了理性回歸並穩定發展的態勢✍🏼。

1、2007年的投資過熱，導致2008年整體市場供給壓力大

1.1 房地產開發投資增幅上半年在30%上高位運行🚵‍♂️，下半年漲幅出現回調

受2007年房地產投資過熱的影響，2008上半年全國房地產開發投資額延續了2007年略高於30%的同比增長幅度🐴，下半年，國際上受金融危機的影響，國內由於“抑製過熱”政策疊加🤶🏻、住房保障製度的推進💁‍♂️，以及經 濟進入調整期等因素的影響，出現漲幅下降的趨勢。全國房地產開發投資額同比增長從1～6月的33.5%一路下滑到1～11月的22.72%🥰🐐。盡管下半年漲幅回調明顯💁🏼‍♀️，但漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見與房地產銷售較大幅度下滑相比💇🏼‍♂️，房地產開發投資並沒有出現過大的波動，仍維持了相對穩定的增長速度💁🏽‍♂️。

1.2 自1998年以來，土地購置未開發面積近12億平方米👈🏽，市場潛在供給能力強

與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷湧現相比，2008年，中國土地市場開始恢復理性，土地購置面積和開發面積增幅基本趨勢是逐月下降。土地購置面積同比增長由1～2月的34.7%，下降到年中（1～6月）的7.6%，再到1～11月的-5.9%🧏🏻，除1～5月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發面積同比增幅也是由1～2月的20.2%，一路回落到1～11月的-2.7%🫸🏼，除1～6月外，也是逐月下降🚣，2007年狂熱的土地市場降溫明顯。

中國指數研究院對自1998年以來土地購置未開發面積統計表明，該數據高達11.9億平方米👨🏼‍🍳，如果不考慮國家收回土地的情況🗻，以容積率為2計算，能為市場提供23.8億平方米的房地產🤒。以前三年平均銷售面積來看👦🏿，這些土地全部消化還需3年半多的時間🧑🏻‍💻，市場潛在供給量很大。

1.3 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調𓀌，但市場供給壓力仍偏大

2008年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處於漲幅回調過程中👳‍♀️，竣工面積🧑🏿‍🎄🫕、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1～11月的6.1%🧑‍🌾♦️、5.4%和17.7%🤰🏼。1～11月新開工面積8.4億平方米👨🏽‍✈️，超過銷售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當於前三年平均銷售面積的近4倍，可見盡管供應指標漲幅回調📰，但市場供應壓力仍較大🥋。

2、2008年商品房銷售量理性回歸🪭，自住型需求相對平穩

2.1 住宅日均銷售1.3萬套，2008年房地產需求出現回歸

2007年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經 濟泡沫 🦸🏿‍♀️。在國家宏觀調控政策主導下（同時也不排除國際國內多種因素的影響），2008年商品房成交趨於理性，商品房銷售面積同比漲幅由2008年上半年的-7.2%🌔，下降到1～11月的-18.3%。

2.2 投資投機受到遏製🦻🏻，自住型需求相對平穩

2007年9月🍋‍🟩，國家及時準確地預見到房地產市場的風險，央行出臺《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，“第二套房”貸款受到嚴格限製。政策發布以來🦸🏿‍♀️，市場投機得到很大的抑製，部分改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市場自住型購房比例大幅提高。據中國指數研究院的一項年度抽樣調查結果表明🦹🏼‍♀️：2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%🔼。以此估算,2006年、2007年和2008年1～11月住宅日均銷售套數中投資投機型購房分別為0.29萬套、0.45萬套和0.25萬套🫷🏽，可見2007年投資投機型需求過大，甚至形成了某種程度的房地產泡沫 🌐，支撐了整體銷售量的大幅增長😵‍💫，2008年投資投機型購房套數比2007年下降超過四成🧑🏻‍🎨；而2006年、2007年和2008年日均銷售套數中自住型購房分別為0.88萬套🧎🏻‍♂️、1.05萬套和1.07萬套,可見2008年自住型需求相對平穩。

3🚵‍♀️、供求關系發生變化，房價高位小幅回落🧑🏿‍🦲，但各城市表現有漲有跌

由於中國的商品房銷售面積中以期房為主🈚️，靜態的銷售面積/竣工面積往往無法表現當前的供需狀況，所以我們采用施工面積/銷售面積這個指標，對市場進行分析👱‍♀️。2008年1-11月商品房施工面積/銷售面積高達5.2，而2006年、2007年同期該比例分別為3.8和3.6，同時1-11月商品房空置面積達到1.4億平方米，同比增長了15.3%✸。

我們通過環比指數可以看到，房屋銷售價格實際上已經 從8月份開始下降，連續四個月房屋銷售價格環比指數持續低於100👨🏻‍🦰，9月🐆、10月房屋銷售價格環比指數分別為99.9和99.7，11月進一步跌到99.5🍞，價格下跌幅度有所擴大。

同時，在全國整體房價環比下跌的形勢下，不同城市房價表現不同🙍🏼‍♂️，2008年3季度七十個大中城市房地產價格指數表明🚴🏿‍♀️🙌🏻，北京3季度房價比去年同期增長了8.7%,上海增長5.3%，而深圳和廣州則分別下降了6.8%和1.4%。

4、國家和地方政府的“保增長”政策在一定程度上穩定了交易量

2008年3季度的房地產市場快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視，國家調控政策從上半年的“抑製過熱”轉為下半年的“維穩”，中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付🫃🏻、購房財政補貼等積極的財稅政策穩定房地產市場🔑。央行連續5次降息🏄🏻，財政部下調居民首次購房契稅至1%。地方上，上海🤾🏻‍♂️、沈陽🏪、長沙、福州等城市降低了交易稅費；西安🆒、南京、宿遷、杭州等城市則實行了購房的財政補貼🙍🏿。加之部分開發商對銷售價格進行合理的調整🦸🏽，這些努力都有助於刺激市場的交易量，對穩定市場具有積極作用。

從中國指數研究院監測的最新市場數據來看，11月中國主要城市商品住宅成交面積與10月這個傳統銷售旺季相比出現了大幅上漲➖，如北京上漲了52.35%,上海40.43%🧑，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%👨🏼‍🦰，而11月1日正是財政部規定下調購房契稅的時間節點，可見🍘，下調交易稅費對於成交量確實起到了不可忽視的作用👷‍♀️↘️。

進入12月後，主要城市交易量仍保持一定增長🧑🏽‍🏫，但增幅下降明顯，如上海和深圳12月交易量環比增速分別為17.41%和23.14%，增幅相比上月分別下降23.02和51.71個百分點🐜。武漢🐵、重慶銷售面積環比增幅亦有明顯下降💂‍♂️，北京、天津當月交易面積更是環比下降。此外👩‍❤️‍💋‍👩，各主要城市交易量相對上年仍有較大程度的下滑。綜合來看🔸，中央及地方政府各種措施的陸續出臺，對提高支付能力、增強消費信心有一定促進作用，但市場交易量的恢復仍比較有限。

目前房地產市場的調整👮🏽‍♂️💂🏿，一方面受國際國內經 濟大環境的影響，同時中國房地產市場經 過了近10年的快速發展，本身也有調整的需要，特別是房地產行業要健康發展，必須擠出多過泡沫 🔣👷🏽‍♂️。國家的政策是“有保有壓”🙈，保護有利於房地產市場健康發展的因素，打壓不利因素🗻，所以也可以說這個“冬天”是“殺滅細菌，醞釀生機”的冬天📄，而不是毀滅性災難性的“冬天”。

2008年中國房地產市場熱點問題

1🪅❤️‍🔥、銷售額低於投資額7000多億元👩🏼‍🌾，開發商資金鏈緊張，市場資金缺口大

由於2008年前三季度國家嚴格執行了從緊的貨幣政策以及對外資的限製措施🕵🏼‍♀️，國內貸款以及利用外資受到抑製。房地產開發投資資金來源中，國內貸款增長比例較小；利用外資雖有所增長，但基數小，影響不大；而銷售額低於投資額7285億元，意味著開發企業必須加大自籌資金的力度，1～11月房地產開發投資的資金來源同比增長4.24%,其中定金及預收款下降了11.2%，而自籌資金增長了3172億元🫶🏽，同比增長了30.9%🫷🏻。

2、流拍、退地頻現，地方政府“土地財政”模式出現危機

國土資源部全國城市地價動態監測系統的數據顯示🤹🏿‍♀️，今年上半年全國土地有接近５０%都是以底價成交收場，更有１０%左右的土地遭遇流標流拍🪆。還有一些房地產公司采取各種方式退地。中國指數研究院土地價格指數系統對60個大中城市招拍掛土地市場長期進行監測的結果表明，2008年全年住宅用地流標流拍超過1600宗🧑‍🦯‍➡️，土地面積8000萬平方米以上🫀，其規劃建築面積超過1.6億平方米，相當於07年總供應量的1/4左右。與此同時，各大城市頻頻出現了“退地潮”。如南京蘇寧房地產開發有限公司退回2007年８月拍得的總價44.04億元🙅🏻‍♂️🦤、樓面價6.69萬元／平方米的全國最貴“單價地王”。據不完全統計，2008年大宗地塊退地宗數近20宗，而地方政府損失地價款在140億以上。

土地出讓收入在地方政府財政中占據重要的地位，部分城市的“土地財政”收入甚至占財政收入的一半以上🏘。流拍和退地👨‍🔬，使地方政府“土地財政”模式出現危機👷🏽‍♀️，隨著流拍和退地比例的大幅增加🫘，一些地方政府財政收入急劇縮水。房地產市場的回落🧖，從目前來看，影響最大的是地方政府🤲🏿，如果房地產市場出現大幅度的波動，無論是土地出讓收入，還是開發的各個階段稅費收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。長遠來看，必須轉變經 濟發展模式🚣🏽，才能使地方政府真正從“土地財政”中解脫出來。

3、保障性住房供應增長明顯，但限價房處境尷尬

2008年房地產市場結構出現了一定的變化：全國經 濟適用房銷售面積占住宅銷售面積比例👏🏿，由2007年5.0%上升到2008年1～11月的5.9%🙆🏻，對房地產市場產生的影響不容小視，如北京市經 濟適用房銷售面積占比由2007年的5.8%提高到2008年1～11月的12%，而近三個月住宅成交中🧑🏼‍✈️🚣🏽‍♀️，各類保障性住房更是占到50%左右。

保障性住房價格一般低於市場價格♊️，對整體均價有À 低的作用👩，同時保障性住房比例的增長👰🏼‍♀️，加強了持幣觀望的市場氣氛。所以說🌀✌🏻，保障性住房比例的增長有利有弊。由於目前並沒有形成很好的梯級消費市場🔌，對保障性住房的購買者也很難有準確的身份驗證，購買保障性住房和購買商品房的消費者重疊很大👩‍🦰👫🏼，很多保障性住房甚至用於投資和投機。保障性住房比例的增長，對於商品房交易量價均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時，避免保障性住房對市場造成大的沖擊，是各級政府應該重點關註的問題👨🏿‍🦰。

由於一些地區房價出現下跌🤵🏼‍♀️，幅度超過10%🕡，這樣使得一些限價房的價格超過了周邊樓盤，失去了價格上的優勢，陷入尷尬。從某種意義上講，限價房對於市場的作用更多的表現在抑製房價上🎊。而當房價轉漲為跌🧓🏼，限價房有可能被迫進行修正🧔🏼‍♂️。

4、退房🌼🈂️、斷供成為開發商和銀行的隱患

由於市場逐漸轉向供過於求，按照經 濟規律，價格就需要做向下的調整。這也正是一些理性開發商的選擇，全國新建商品住宅價格環比自2008年8月連續下降。但房價的調整🧑🏻‍✈️，涉及到方方面面的利益，如部分開發商的降價促銷引發了與老客戶的矛盾而困難重重，進而導致了一些購房者的斷供、退房等問題🪜，這成為銀行的隱患🕵🏻。

2009年中國房地產市場展望

1🆗、房地產市場成交量回升🏏，價格將進一步回歸理性

從土地儲備、新開工面積🧹、施工面積👩🏻、開發投資等市場供應的先行指標來看，2009年市場供應壓力很大🤸🏽‍♂️；我國剛性需求依然很大，在政府一系列房地產救市政策刺激和開發商的價格促銷下🧑🏻‍🦼，市場成交量將會出現反彈；供求關系將有所緩和，但依然處於供大於求的態勢，價格將進一步回歸🌶。

2🫛🧕🏽、開發投資增幅將進一步下降，公司債等融資手段將得到更多重視

由於銷售額低於投資額，2009年房地產企業的資金將更加緊張。大部分房地產重點企業對於目前的國內國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產市場長期看好🚨，但同時也認識到短期內房地產市場並不樂觀，因此必然下調開發投資計劃。如萬科就在2008年第三季度報告中明確指出，公司的半年度報告已經 在調低了全年開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調今年的開工計劃，開工面積再調減約110萬平方米，到570萬平方米左右👯‍♀️，以更好地匹配市場的銷售節奏🏄🏽‍♀️。”預計2009年房地產開發投資增幅甚至絕對額將進一步下降👨🏼‍🎤。

2008年12月13日👨🏿‍🎨，國務院辦公廳發布《關於當前金融促進經 濟發展的若幹意見》。要求“擴大債券發行規模，積極發展企業債🥣、公司債、短期融資券和中期票據等債務融資工具。”2008年一些大型房地產企業為避免資金鏈斷裂，通過各種方式大幅提高持有資金量，如萬科、金地等企業發行公司債👨🏼‍✈️、金融街完成 2007 年度公開增發等🧹。通過股市發行公司債等方式進行融資已經 成為開發企業的一個重要資金來源。2009年🥬，國家將加強企業債發行的力度，企業債和公司債利息一般高於銀行存款利息👳‍♀️，安全性又較高，對於房地產投資者也是一個低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧。目前萬通地產（10億元）、首創置業（18億元）、億城股份（9億元）以及富力地產（60億元）均通過了發債計劃👨🏽‍🎓，預計2009年房地產企業發行公司債的額度將大大增長🧔🏻。但對於部分中小房地產企業來說🦏，他們不具備股市融資的資格和能力，同時金融機構為避險又加強了對這些企業的貸款管理，因此2009年資金將相當緊張，房地產行業將進一步整合💚。

3、以首次購房和改善型購房為主的自住型購房將穩定增長

2008年10月27日，央行將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍😪🧖🏽‍♀️；最低首付款比例調整為20%。同時央行從9月開始🐜，連續5次下調存貸款利率。中國指數研究院的調查表明🦶🏼：自住型需求購房者70%以上需要貸款🙇🏽‍♀️，而這些降低首付和月供的措施，有力地支持了自住型需求。

2008年12月21日國務院辦公廳發布的《關於促進房地產市場健康發展的若幹意見》規定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”預計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，進一步刺激改善型購房🏃。

4、國家和地方政府將加大對房地產的支持力度💀，但手段更加靈活審慎

在國際金融危機的環境下，中國必須提高投資和消費需求，才能確保經 濟的穩定發展🍞。而房地產投資達到國內生產總值的十分之一，對於經 濟穩定具有十分重要的作用。要落實中央經 濟工作會議上的“保增長 調結構 促發展”👩‍🦱，就必須確保房地產保持一個合理的增速，把滿足居民合理改善居住條件的需求和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，維護整體經 濟的穩定🫶🏽🏂🏼。

2009年國家和地方政府將加大對房地產的支持力度⚄，保障性住房體系建設仍將是一個主要的側重點。而對市場的管理手段也將更加靈活審慎，如進一步降低交易稅費✶、下調貸款利息🤬、購房退稅🙎🏼、鼓勵部分購房者合理投資需求、鼓勵開發商適度調整銷售價格等😄。但也不排除在房價出現大跌的時候，出臺政策“托市”🫰，包括以財政資金購買商品房用於保障性住房等。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（《清華人》2009-1期）