百年清華

北京時間12月23日🙎🏻‍♂️，“與十俱進，大道當燃”🫘，以“跨界·重構·進化”為主題的中經聯盟10周年年會暨中經聯盟第14次常務理事會擴大會議在北京召開🧑🏿‍💻。中國房地產思想者論壇於23日上午召開，論壇上意昂体育平台房地產研究所所長劉洪玉以《關於中國房地產稅製改革》為主題發表演講ℹ️：

演講人/劉洪玉（意昂体育平台房地產研究所所長）

房地產稅的問題一直是一個熱點✋🏿，但是大家好像現在可以暫時不討論這個問題🔌，但是我們是思想者⛄️✨，所以幹脆做一些思考。

我想講這麽幾個觀點：第一講概念🤏；第二講思路⛹🏻‍♂️；第三是幾點思考☣️。

我們研究房地產稅製的改革比較早🐍，在2000年之前的研究基本上都是在研究怎麽去減少房地產開發🎼、交易環節的各種費，把費怎麽慢慢變成稅。到後來很多費開始進入了稅💣，有些費取消，合並到地價款裏邊去了。所以早期房地產稅相關的研究，是怎麽去減少收費🈲，用稅的方式規範起來。早期我們也開始討論過稅製的改革設想，公平的問題、國外的經驗等等這樣一些話題。

房地產稅的改革進入到大眾的視野，應該是從2003年的十六屆三中全會這裏邊關於完善社會主義市場經濟體製的若幹決定，這裏邊提出來，要按照“減稅製、寬稅基、低稅率👩‍❤️‍💋‍👨🪧、嚴征管”的原則，穩步推進稅收改革🧑🏽‍✈️。實施城鎮建設稅費改革，具備時對不動產開征統一的規範的物業稅🎈，這些原則實際上我們當時前面在研究的時候也曾經提出來過🗄。

但從2003年到現在已經有15年了👈🏻🧘🏻‍♀️，我們並沒有看到有這方面的進展🧑🏻‍🎤。也有人說我們很多次出臺這個稅的時機窗口也錯過了😁。大家非常好奇，為什麽這個稅這麽難🙇🏼‍♂️？未來可能的發展方向是什麽？我們作為思想者，我們今天跟大家一起來做一些探討🌄。

首先，跟大家聊一聊一些概念。第一個概念是房地產稅收，我們把它叫做從事房地產業各種經濟活動所必須要繳納的各種稅的統稱。這裏邊包括了增值稅、所得稅、房地產稅、城鎮土地使用稅🍬、印花稅、土地增值稅、契稅👯‍♀️、耕地占用稅🏃🏻🛜、城市建設維護稅和教育費附加，因為這個可能和增值稅一起來交的。如果我們把它歸歸類的話，我們可以看2014年房地產相關的這些稅🦫，它的收入大概是22000多億，分成了普遍調節，就是其他行業也要交的稅👩‍👧👱🏿‍♀️。還有特定調節🍋‍🟩，就是房地產這個行業特殊有的稅🚗，這麽兩大類，分別占45%和55%的比例🐩。

另外🧓🏻，從征收的環節來看，我們的保有環節確實比較輕😖😘，主要是在交易環節。從促進交易的角度來說🕛🙇，大家都支持減少🎆、降低交易環節的稅的負擔，要適當增加保有環節的負擔。

所以實際上我們在早期的房地產稅的改革的過程當中👩‍🦳🤞🏻，除了剛才說把費變成稅以外，還有一個概念就是房產稅的改革。

大家知道房產稅的征收一個是按租金的12%征收✵，還有一個是按照原值扣減30%以後的1.2%來征收🏃🏻‍♂️，當時這個房地產稅對於中外合資企業要征收房地產稅，對內資企業叫房地產稅👉🏿，我們有兩套稅製💡，計算的方式也不統一🙇🏿‍♂️。

當年我們最早房地產稅改革的思路是在不增加總體稅負的情況下，統一的按照價值征收。這樣在公平的在工商企業的範疇裏邊的稅的負擔📁，在經驗成熟了以後慢慢擴大到居住、住房的領域🤸🏼‍♀️。這是當年最早期的我們參與研究的過程當中形成的一個改革的思路。

房地產稅收在收入當中占的比重☘️♈️，原來大家比較關註土地出讓金這塊，但是實際上房地產相關的稅收占的比重，尤其是占地方財政收入的比重也是非常大的，所以這也就是為什麽房地產市場的活躍🚄、興衰跟地方政府的財務的狀況密切相關。這是房地產稅收🪢。

房地產稅製實際上是跟各種各樣的稅收的法令、征管管理辦法等等，主要關註的是稅製的結構、稅負的公平性♔、稅製是不是容易操作🤾🏽、足夠簡化👏🏼、容易讓大家理解🔧，再就是征管是不是有效率，如果征管的成本非常高，實際上也不是一個好的稅製🫵🏼。

所以這是我們關於相關的幾個基本的概念。

我們房地產稅製改革的思路🪝，整個稅製包含了剛才說的所有類型的稅。要想改革我們首先要梳理一下房地產稅製改革的目的👩‍🚀，這裏面包括有這麽幾個理由。推動地方財稅收入體製的改革🧚🏿，調節財富的分配👨🏻‍🦼‍➡️🙎🏿，促進資源的優化配置和有效利用，把它作為需求管理的手段👨🏻‍🎤，提高市場運行的效率和穩定性。

國際房地產稅收的目的🥲🦹🏻‍♂️，主要就是怎麽更少的房價波動👩🏼‍⚕️，有助於市場的穩定，更少的幹擾租買選擇，讓大家願意租就租，願意買就買，不要有一個導向是租比買合適或者買比租合適🤳🏻。對低收入和弱勢家庭要能夠提供附加支持🛑。對住房投資應該提供附加的激勵。因為這是國際上大家對投資住房還提供一個附加的激勵。

要保護和鼓勵住房消費👩‍🦱，對住房投資保持稅收中性，抑製住房投機🚝。如果投資的收益將來能夠增值，能夠跟社會共享🧑🏽‍🎄。另外轉讓環節的政策是可以有調整的👮🏻‍♂️，但是持有環節的稅收政策要保持穩定🧔🏼，不應該和當前的市場狀況保持密切的關聯🥑。

提出來的製度的框架🐴，就是要減少交易環節的稅製、減輕交易環節稅負、增加持有環節稅收🦫。在住房轉讓環節征收契稅和個人所得稅，契稅可能要把有一些內容的稅做一些合並🕕。在征收契稅環節🔳👨‍🎨，要根據住房屬性和交易特征來設計梯級稅率。我們叫保護和鼓勵住房消費，如果是自住住房的話🦚，稅率非常低。

比如英國的例子，你買第一個房的時候，買比較低價值房的時候，稅率就比較低👩‍🦲🏇🏽。如果你買第二個房子，稅率就上去了🐦‍⬛。如果改善住房怎麽辦呢🫠？你如果在三年之內還剩下一套房，那就可以把原來收的稅給你退回來。新加坡也是🧑🏼‍🏭，對於不同類型的買🤾🏽‍♂️🕹、對於不同的人去買，包括比如說對於企業去買，它的稅率是不一樣的。所以實際上這個在交易環節要設置比較結構化的稅製。

在持有環節🧀，要從價計征房地產稅🤛🏿，由現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並🚴‍♂️。而且把房地產稅收主要目的是作為推動地方財政稅收的體製改革的突破口。

我們在研究長效機製的時候，也是在思考房地產稅這個體系應該扮演什麽樣的角色🂠。比如入口的時候，通過結構化汽水稅率來引導購買者行為🥴。在出口用所得稅來調節收益分配。在持有期，就是用房地產稅持有期間的財產稅來促進優化的配置和有效利用。短期是起到這樣一個目的🚣🏻‍♂️，中長期要形成作為地方政府的主要的收入來源🚈。

整個稅製應該是公開透明💁🏽、長期穩定✉️，不能夠來回變。比如我們過去兩年變五年、五年變兩年🧑🏽‍🚀，總是新政⏫，或者從1.5%-3%，來回的一會兒上、一會兒下🔤。如果設定好一個製度以後💵，出現了一個情況🧗🏿‍♂️，就自動對應一個稅率，這樣就是一個穩定的稅製🪚。

最後一點給大家講一講關於現在大家說的房地產稅改革的問題👨🏼‍💻🦑。前面我們講了房地產稅收是一個廣義的概念，但是現在慢慢大家視野裏面的房地產稅已經變成了一個狹義的概念👰🏼‍♀️，就是變成了物業稅或者財產稅的概念⚪️，除了2003年的中央文件以外🤷‍♂️，大家可以看一下2010年🦶🏿🧜‍♂️、2013年、2017年年末、今年的“兩會”，實際上都在談論房地產稅立法，應該就是狹義的房地產稅👫🏼，實際上是關於房地產財產稅的製度的改革。

為什麽要做這樣一個改革呢？我們有官方的一些解讀⚇，今年比較權威的官方的解讀★，主要目的就是要調節收入分配▫️、籌集財政收入，所有的用房包括個人住房，按照評估值👱🏻，但是有減免、優惠🕝，屬於地方稅，用於公共服務支出。目前的進展就是在有了草案，在內部征求意見，大概是我們可以通過公開的場合看到。

有幾點思考。現在大家一直在說靴子怎麽還沒有下來😶‍🌫️，實際上到現在為止我感覺首先第一個問題為什麽要征🚷，這個沒有形成共識𓀉🚑。政府的收入來源，調節收入分配、促進社會公平、籌集財政收入，是不是足夠的有說服力？用這個稅來幹預市場🌦，是不是它本來應該具備的功能？那為什麽要收呢🧜🏽？國際上很多國家都有這個稅，但是不同的國家為什麽要收，有一套邏輯。

比如說美國，是一個CapitalTax View，就是資本稅的理念🍮，不動產價值的保持和增值獲益原則𓀏，因為有公共服務，所以不動產的價值得以保值或者增值，所以要因此付出代價。不管是空的還是不空的，只要是房子，都要交稅。英國是Benefit View，就相當於你自己家裏雇保姆😬，在小區裏要付物業費，出了小區就要付市政稅🧑🏻‍🔧💑，來支撐市政服務給你提供的公共服務。

所以如果說我們把它的邏輯定在籌集財政收入💁🏽‍♀️、調節收入分配、促進社會公平，是不是用它來作為幹預市場或者穩定市場的工具，是不是合適🔅，這是一個思考🆕。

第二😁，怎麽征，大家討論的比較多的是怎麽起步，從新房開始👌🥀，新房新製度，老房土地使用權到期以後開始，這樣慢慢的有十年、十五年到二十年的時間🚄，就全都過渡到那個新體系。有人說從第二套甚至第二套以上開始，還有說我們要普遍征收，設置寬免的面積或者價值🧑🏿‍🚒，也有專家建議說我們哪個地方房價高先從哪個地方開始➗👰🏻。所以到底是什麽樣的思路，怎麽去起步呢？這樣從一線城市開始，可能就會有對市場調控的一些目的。從第二套以後開始也是這樣，如果作為政府的一個籌措財政收入，而且要慢慢培養它成為一個主要的收入來源的話，按理說應該是一個普遍征收的概念。普遍征收可以對一些情況做一些寬免。這是一個一般的做法。

還有一個稅基，我們過去認定了就是價值。但實際上國際上很多是以租值作為稅基🖐🏽。因為我們房子產權性質差異很大🎰，產權的不同即便是相鄰的兩個房子🤾🏼‍♂️，它的價值差異也會非常大🔍👨🏽‍🏭。比如我們有大量的政策性住房，它的價值可能比市場價值要低很多很多。如果交稅的時候，這兩個相鄰的房子是交一樣的稅還是不一樣的稅，這裏面就遇到了類似的問題。

還有地區的彈性，因為每個地方都不一樣，是不是應該給各個地方更多的權利🍓，因為這是一個地方稅。

再有大家要考慮它對市場的影響🍦，比如對房價的影響，對市場穩定的影響，對購買住房的願望、意願的影響。如果這個影響，比如大家都不願意買房了，或者對價格影響過大💪🏼，導致市場的穩定、受損，所以這方面國外也有很多學術研究🆓，認為高的稅率比如有利於市場的穩定🦼🍰，低利率可能這個市場就會波動得比較厲害。但是可能這是僅僅從對市場的穩定性的影響這麽一個維度。

當然，大家還討論比如公平性問題👨🏻‍🦯‍➡️，居民家庭收入跟他所住的住房的價值不一定是匹配的，這裏面就面臨著稅負的相對公平的問題，可負擔的問題👩🏻‍🦼。比如有些人房子價值很高👩🏻‍⚕️，但是他可能收入非常低，有這種可負擔問題👌。再有是可能存在各式各樣的風險🧑‍💼🙆🏽，大家在網上討論很多🖊。

總的來說，房地產稅的改革是一個目標、是一個長期的方向，應該說有利於我們地方政府的財政稅收製度更加向現代化的製度轉變。

比如說我給大家舉一個簡單的例子，我們在北京工作💂🏿‍♂️，在被三縣居住。在工作地納稅，居住地不納稅，但是我們的學校、教育這些基本公共服務一般都會采用在居住地，但那邊沒有錢去提供這種服務🪤，但是錢🚷、稅都交在了工作地。這個問題怎麽解決呢🤜？實際上房地產稅是一種非常好的解決的思路，但是可能我們可以從某一個角度都可以講到它的理由，但實際上這是非常復雜的綜合的問題，我覺得我們實際上還是要多思考🦸🏻‍♀️、多研究📳，把問題能夠提前思考清楚，有利於我們市場和社會的穩定、持續發展。