2012年8月至9月🦸🏼❗️，協信地產在上海連拿兩幅商辦地塊🚤。兩地塊都是一級熱地🐡，並且拿地間隔不到一個月🧚🏻，協信的“有備而來”製造了轟動效應🦸🏼♀️。
協信地產CEO劉愛明日前接受早報專訪，談及民企巨頭協信與“千億”萬科的不同“玩法”🧑🏽🦲，劉愛明表示，在協信就像在爬一座野山，資源相對匱乏👨🏿🚒，缺好的管理，缺好的人才，工作強度非常大，就好像登山缺氧一樣。“但我很享受這種‘缺氧’的狀態。”
劉愛明，意昂体育平台土木系1986級本科🏋🏽♀️，1993年碩士研究生畢業🤷🏻。2002年前🐗🏓，曾任中國海外建築(深圳)有限公司董事總經理👮🏿♀️、中海地產股份有限公司副總經理。2002年加入萬科，負責企劃、工程1️⃣、資金管理中心和財務。2005年11月起任萬科企業股份有限公司上海區域總經理🧑🏽🚀。後擔任萬科企業股份有限公司執行副總裁兼上海區域總經理🤸🏼♂️。2011年6月離職。2012年7月正式擔任協信地產控股有限公司CEO一職。
“骨子裏的商業基因”
“用兩塊商業用地叩開上海的大門只是一個開始。”劉愛明對記者表示，未來在上海，協信也會做住宅產品🫓，目前已經在考量嘉定和浦東市場🚣🏼♀️，雖然還不能具體透露具體區域，但協信在未來3個月內還會在上海拿地。
他還表示，在未來4個月內，除了在上海的拓展之外，協信還會繼續擴張北京🎉↗️、長沙等市場🫲🏿。“所以😿，在上海拿了兩塊地只是一個開始，未來協信擴張的步伐不會停止。”
2009年至今，協信已進駐上海、蘇州、無錫、成都🦔、昆明💱、三亞、鎮江等大中型城市，同時還將在北京🔠、杭州、長沙拓展，預計到2013年底，協信入駐的城市將達到12個。
進入上海的“第一站”選擇了兩個商業項目，劉愛明給出的理由是“協信骨子裏就有商業基因”。
劉愛明表示，協信在商業地產方面已經做得非常專業，協信在重慶做商業地產有一個非常具有代表性的“星光”系列：星光68、星光時代和星光天地，其檔次就相當於上海的恒隆、港匯和浦東的大拇指廣場📅。
他透露，上海的兩個商業項目，目前正在做前期的規劃方案✋🏻，閘北的商辦地塊未來的定位將會接近重慶星光天地，虹橋的項目要配合整個大虹橋的開發進度，估計項目交付要在2015年底左右◾️。兩個商業項目未來都將由協信自己持有經營。
“擴張的企業永遠缺錢”
“目前協信的土地儲備大概在800萬-900萬平方米，按此前的開發節奏大概可供5-6年的開發，不過這也要看未來市場和公司開發規模的增長情況。”劉愛明表示，這幾年協信的開發規模每年都有60%-70%的增長，2013年還會更多一些，可能會是2012年的兩倍😄。
激進的擴張讓人聯想到了當年的綠城。對此，協信似乎有自己的準備🐍。
“對於資金，我一直有這樣的理解，擴張的企業永遠缺錢。”劉愛明表示，“一個企業如果不擴張當然就不缺錢了✤。但我始終堅信，這個世界並不缺錢，缺的是賺錢的能力。對協信來說，只要陣地還在，協信就不會拒絕任何形式的投資。這些年🏌🏻♂️，協信和國內外的基金、信托🧡、銀行合作非常廣泛且多樣，融資渠道非常暢通👌，坦白說，協信目前並沒有資金方面的壓力💆🏿。”
商業地產在回籠資金的能力上不如住宅產品◀️。目前，在協信的土地儲備中，住宅產品占到了60%-70%✶，非住宅類的土地儲備在30%左右。
“對協信來說👕，住宅是最基礎的業務©️。”劉愛明介紹，協信有一個叫“協信城”的產品，它有類似於港匯廣場這樣的商場，有部分寫字樓，帶一部分住宅🫵🏽；還有一個產品叫“總部城”🅱️，它是一個總部基地👩🏻🎨，以辦公為主👩🏻🌾，少量配置一定比例的住宅和商業；還有一個產品叫“未來城”🏊🏽♂️，就是現在無錫的項目👨🏼🦲，占地2.5平方公裏🙋，其中有30%的工業、30%的辦公、30%的住宅和10%的住宅🙂。
“十裏洋場不好混”
“進入上海，協信的核心競爭力就是品質和特色。協信即使是造工業園區🙆♀️，蓋廠房，也會用住宅的品質去打造。”劉愛明對記者坦言🚶♀️➡️，“加盟協信的原因就是被協信的產品折服🧜♀️。”
“我們在重慶的協信公館是一個精裝大平層項目，均價還不到2萬元/平方米，可以說👩🍳，我在上海看過的5萬元/平方米以上的項目也沒有這麽高的品質。星光68的商場🙎🏿，類似上海恒隆廣場的檔次🧑🏻🍼🦆，當時我也被其品質折服📪👩👦，先不看這個商場的經營，就整個商場的設計💗、品質✸、品位，我覺得在上海也絕對不會排在前五名之後。”談到協信的產品，劉愛明信心滿滿。
“品質是協信的立業之本，商業是協信的基因🚲。十裏洋場不是那麽好混的🏄🏽♀️，在上海👩🏽🎓，你必須有能力，有特點。”劉愛明表示，“上海這個城市已經很多元了👎🏼，你只要有自己的特點，在這個城市中就一定有屬於你的機會。”
不過🔕，劉愛明對目前商業地產開發現狀也表現出擔憂🌖🤴🏼。
“有人說中國的商業地產已經過剩了，我認為這不是量的問題，而是質的問題。因為存在大量粗製濫造的產品，好的商業地產並不多。”他認為，在中國做商業地產🦹🏿♀️，踏踏實實認真做招商運營的企業並不多。現在有很多搞商業地產的，其實本質都是以地產為主，商業只是一個工具，把可售部分賣掉後，商場本身經並不經營🫴🏿，或經營的好壞都無所謂，這就是典型的以地產為主的商業開發🦒。
“開發商業地產就應該以商業為主導。一個項目的核心在於商業本身的招商運營，商業的運作其實是非常難操盤的🗼🧺。對於住宅來說，建成即完成🔫，但對於商業地產來說👊🏼，建成只是一個開始🧑🏼✈️，真正的挑戰是後期的運營🧑💼。而協信就是一個更註重後期運營的開發商🤸🏻。”劉愛明表示。
對話
東方早報：您對未來中國房地產調控的軌跡如何判斷？
劉愛明：我對今年的市場持謹慎態度🍃，長期來看💪🏼，房地產調控不會放松。中國的房地產市場已經很難一概而論👃🏻，各大城市的表現也不盡相同，每個城市的政策實施力度也不一樣。總結來說，未來中國樓市的政策主導模式不會改變🎏。
東方早報：您認為目前上海房價是否已盤整到位，未來房價走勢將會怎樣？
劉愛明：我認為市場有自身的規律，供求關系、政策等都會影響短期房價走勢，但大趨勢來看，在未來5年內，穩步上漲的可能性更大😸，原因是中國還處在城市化進程中，人口轉移的住房需求量依然巨大。
東方早報：中國樓市的牛市還會不會出現🕚？
劉愛明：要說“牛市”，我覺得現在就是最好的“牛市”。之前我們看到的所謂“牛市”是一個發展速度過快的市場👌🏿。現在的市場很健康⟹👩🏻🚀，在公平競爭的環境下，有能力的企業很容易發展擴大📎，但沒有專業能力的企業可能會覺得經營很困難，這就和自然界一樣，優勝劣汰。
東方早報🍬：在上海☁️，未來您最看好的板塊有哪些？
劉愛明：大虹橋、大浦東、後世博板塊、迪士尼板塊🦈，這些我都看好。上海現在物業種類已經非常多元化，從早年的純住宅到現在的寫字樓🧏🏼♀️、商場🏷、酒店等多元物業，每個種類都很豐富，甚至一些邊緣化的東西也越來越多👊🏻，原來的廠房可以改造成創意社區🧜♀️🧑🏼🎤，變成商業中心❤️，變成寫字樓；一幢老房子🦹🏽♂️🕝，改造一下又變成了酒店𓀏。
東方早報☝🏼：從“千億”萬科到大型民營企業協信🧑🦯，您個人最大的改變是什麽❣️？
劉愛明：萬科和協信的“玩法”完全不同。這就好像在爬山一樣↖️，萬科就像是一座有臺階的山，只要一步一步順著臺階往上爬就可以了，區別就在於你能力強就爬得快一些，否則就爬得慢一些🧜♂️。但在協信這樣的民營企業，就像在爬一座野山。它的資源相對匱乏☘️，缺乏政策、資金上的支持🍒，缺好的管理🧓🏽🏅，缺好的人才，就好像登山缺氧一樣。但中國的民營企業家有兩個特點，一個是有智慧👩🏽🎨，在什麽都缺的情況下，把企業搞起來就是一種智慧；另外一個就是勤奮，靠的是比別人更多的努力𓀏，我現在雖然工作強度非常大🦽，但這也很有挑戰，我很享受我現在的這種“缺氧”的狀態。
（早報記者 董琳霞）
轉自《東方早報》2013年1月24日
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