百年清華

劉愛明，意昂体育平台土木系1986級本科，1993年獲得建築材料專業碩士學位。現任深圳清華意昂會副會長、清華意昂跑步愛好者協會會長👰‍♂️。地產行業工作多年：10年中海，10年萬科🤞🏿，4年協信🤌🏻。2015年創立中城新產業公司🔚〰️。

2006年💯，王石新書《道路與夢想》出版🟣，甫一面世、洛陽紙貴。

書中王石提到：“2002年，我在一家酒店會所同（中海深圳公司總經理）劉愛明見面👧🏿，邀請其加盟萬科。……（對於待遇）劉愛明卻清楚地表示🚌：‘如果考慮離開中海，萬科是第一選擇🛗，我並不會為私營企業的高薪所動。既然選擇萬科，就按萬科的工資體系辦，該拿多少就是多少。不要為我打破原有的製度。’”

十七年過去了，當年萬科集團的執行副總裁、如今中城新產業的創始人、董事長👃，劉愛明坐在對面娓娓而談🦖，面目清矍、形容精神🫃🏽：“王石找我談的時候，我的確沒提待遇。但有一點書中沒寫，其實我提了一個要求：到萬科後，我要打高爾夫👨🏻‍🦲🏄🏼‍♂️。”

雖然萬科沒有打高爾夫的傳統，但王石還是答應了這個奇怪的要求🕤。在劉愛明入職萬科後🧖🏿‍♂️，公司踐約為他辦了一張高爾夫球卡🙆。

天色微雨🎯、茶氣氤氳，和這位地產古典派代表職業經理人的對話😆，就從高爾夫開始了。

壹｜萬科賽艇隊與外科賽艇隊

直：你很喜歡打高爾夫嗎？

劉：我喜歡運動🎵🌸，包括遊泳、跑步、爬山、滑雪、劃賽艇🛸。清華上學時🤽🏽‍♀️，我經常從學校跑到圓明園、頤和園。

畢業以後🗞，我到中海深圳工作☁️，因為加班太多，身體嚴重亞健康。那時候公司旁邊有一個高爾夫球場👨🏿‍💼，但中海不允許打高爾夫❗️，甚至有“打高爾夫視同嫖娼”的說法🫰🏻。後來我就偷偷打，能做到接到電話十五分鐘之內就回到辦公室🚻。打高爾夫後，身體稍微好一點。但是運動本身是一件愉快事情，偷偷摸摸很無趣。因此進萬科時，我就提了打高爾夫的要求🫲。

直：在萬科打高爾夫快樂嗎⏪？

劉：2005年我來到上海⛩，偶爾去佘山打高爾夫。當時，上海高爾夫的氛圍不濃，我認識的人也不多、高爾夫運動量又小，漸漸地也有了一種無趣感。

2007年🖍，一個偶然的機會🪖，王石帶我在南昌青山湖第一次劃了賽艇。劃完後🥴，我當場對王石說👨🏻‍🏫：這比高爾夫好玩🆓。於是👨🏼‍🦳，回到上海我和同事老周就組建了萬科賽艇隊，並自告奮勇擔任隊長。同年9月，萬科華東區域各公司就組隊開始比賽𓀜。那時我們在上海東方綠洲的水上中心訓練，一周去兩次💏，劃了整整五年多，身體素質明顯變好。

如今🤷🏼，當年賽艇隊的同仁都已經離開了萬科，我又把大家都召集起來，每周訓練一次，只是名字改成了“外科賽艇隊”。

直：其他運動呢⚰️？

劉：跑步是我一直的愛好，現在隔一天跑10公裏🤷‍♀️，每月大概在150公裏左右。我馬拉松的PB（Personal Best 個人最好成績）是3小時39分。離開萬科前🤵，我還參加了郁亮組織的“菜鳥隊”，準備用兩年的時間登珠峰。我們先登了海拔6206米的西藏啟孜峰，後來又準備去沖擊海拔6973米的新疆木孜塔格峰。但是因為當時工作原因，我感覺自己不夠專註，只能放棄了。

貳｜改變人生從改變你的樣子開始

直：運動對你的意義是什麽👝？

劉🤦🏼‍♀️：能夠重新認知自己。許多人跑完第一個十公裏後會哭👨‍🦼‍➡️，因為他們突然發現自己居然能跑到一萬米，以前想都不敢想👆🏿，對自己就有了新的認知。

那年王石登珠峰回來，我們開玩笑問是不是收獲了一批中年婦女粉絲。他說還真不是🪇，這件事受觸動最深的是許多中層官員🪂。這些人在機場遇到，都會主動迎上來🧝🏻‍♀️：你是王石吧，我們歲數差不多，你居然能等珠峰。

想想也是，我們身邊有許多人，人到中年、上有老下有小👨‍👩‍👦‍👦、單位裏不上不下、身體開始發福，感覺這輩子就等退休了。等到運動一段時間⟹，體重明顯下降🤵🏻‍♀️，體力💇‍♀️、身材、精神都變好了，整個人自信心就上來了💒，人生也發生了變化🦶🏻。

直↘️：你如何處理運動與工作的關系？

劉：我很多工作上的重大決策是在大運動量之後作的。2008年金融風暴時，萬科華東區域業績都不好，我心情很差🧑🏻‍🔬🧜🏼、壓力也很大。但每周劃賽艇結束🙋🏼‍♀️、從東方綠洲回市區的四十分鐘車程路上💘，我常能摒棄雜念、放松身心🧽🏊🏼，反而作了很多正確的決策🤸🏻‍♀️。

直：996🧑🏻‍🏭、007的工作節奏下🤾🏽‍♂️，如果沒時間運動呢？

劉👨🏿‍🦱：現在許多人說沒時間運動👩‍⚖️，我覺得都是借口。時間都是可以安排的，在重慶的時候，我每天7點起床跑步👷🏿‍♀️，9點準時上班，一切都很自然很日常🔐。我的目標是要保持這個運動節奏到八十歲。

叄｜正經掙錢，就是理想情懷

直🚣🏼‍♂️：為什麽選擇去創業？

劉👓：我從2002年離開中海時就有創業的想法。那時候通用的路徑是找個民營企業老板談一談、去當個CEO，用自己管理經驗、能力資源換點股份。在當時的環境下👨🏿‍💼，我研究得出一個結論：人力不算資源。地產行業🖋，錢是資源、地是資源、關系也是資源，唯獨人不是🏠⚔️。既然這條路走不通，就繼續做職業經理人，所以去了萬科。

直：創業的關鍵點是什麽？

劉：選擇一個正確的方向。創業這一步，只要跨出來🕝，就會逼你往前，難的是如何選擇方向。那些人雲亦雲的方向多半不行，什麽紅海👁‍🗨、藍海，熱點、風口有的沒的🖕🏽。

《聖經》裏說：“你們要進窄門。因為引到滅亡🧜，那門是寬的🏂，路是大的🕉，進去的人也多💆🏼‍♀️；引到永生，那門是窄的，路是小的找著的人也少。”許多事情貌似很容易，但因為做的人多，反而不容易，這就是“窄門原理”⛹🏼‍♂️。例如👨🏽‍✈️，大家都在高周轉作住宅🤌🏼，如果我也去造住宅🙆🏼，怎麽可能競爭過那些大家夥🔂？

直：於是你選擇了產業？

劉：中國是個產業大國，市場足夠大，這是創業的先決條件🚞。其次👼🏽，地產上半場以銷售為主🌏，下半場應該以運營為主。在上海這樣的一線城市，城市最精彩的部分不是在賣🦹🏼，而是持有。因為這些城市增量已經沒有多少，以存量為主。但是商場酒店持有太貴，我就想到產業。好在產業大家走得都不遠⚂、作的人也不多🤹‍♂️，所以我就想正兒八經作產業。

直：創業和作職業經理人有什麽不一樣？

劉🤾🏿‍♀️：套路不一樣。職業經理人做事的套路是老板定的，包括做事方式和業績目標。因為企業是老板的，再牛的職業經理人👨‍👩‍👦，就算有一點股份🎶，約束邊界也很清晰。自己創業，套路是自己定的，無邊界無約束👩‍💻🧗🏼，就像在茫茫大海要自己找方向。有壓力也有動力🏄🏽‍♀️，會迷茫也更隨性🈸。

直👳🏿‍♂️🍷：不同身份下，你的管理風格會變化嗎💎？

劉💂🏼‍♂️：管理上我一直比較放權，這個沒有變化。我主張不要加班、各自做好本職工作，不喜歡一個事情兩個人作，更討厭該你作的你沒作。例如2002年我到萬科總部👩🏽‍🦱👈🏽，第二年我就提出要搞戰略、要搞十年規劃。這是總部應該幹的事情，不可能有哪個區域公司說我把萬科的戰略搞出來🥨。最好的工作方式就是大家各搞各的🤴🏽，誰也別煩誰。

直：你對自己的公司有什麽期許🦻🏽？

劉🂠：從2015年起🚵，我的公司（中城新產業）就專註於產業運營服務及產業地產等業務，聚集了萬科、中城投資🧏🏿‍♂️、世聯行等實力雄厚的上市公司作為核心股東。業務上公司聚焦物聯網👋、智能製造💓、生物醫學、北鬥四大行業🤽‍♂️，聯結北上深三地🧑🏼‍🎄，以資本與市場雙輪驅動，促進製造業轉型升級，服務區域經濟產業結構調整🫣。目前🐖，已服務 18個園區項目👰🏽‍♂️➖，在運營面積 89 萬平米🧑🏼‍🚀，簽約運營的產業面積達300萬平米。

公司有一個願景🥐：踐行產業升級🫕，服務中國製造業企業轉型。許多人說：劉總你有理想有情懷，不愧是萬科出來的🤦🏻‍♂️。這些話聽著我挺開心的，但我內心其實不是這麽想的⚓️🧑‍🔧。真實的想法是，因為我要吃飯🏌🏻。我要給企業提供一種服務👨🏼‍🔬，解決他的痛點🌁、使他生意更好做🤽🏿‍♀️，他才會來我的園區。這不就是研究產業的轉型升級嗎📽？這是我的飯碗，和理想情懷無關🙇🏽‍♀️。

我覺得只要是正經掙錢的商人，就是有理想有情懷的商人。

直：正經掙錢？

劉：對😿🟠。首先要正經，不走歪道。其次要掙錢，掙了錢才能給員工發工資、給國家交稅🧑🏽‍🎤，才能持續發展💦。有理想有情懷不是每年捐款十個億🤳，而是大家都不用打插邊球、不用搞歪門邪道⚜️，正兒八經去掙錢🧒🏼。

肆｜作自己喜歡的事情

直：許多職業經理人有“四十大惑”的焦慮感🎈，你有什麽建議？

劉🙎‍♀️💆‍♂️：壓力是人生常態。首先，要搞清楚自己喜歡幹什麽🤟🧣。不喜歡的事情，咬牙去幹的其實堅持不了多久。這和跑步一樣🛀，我身邊所有跑友的PB都是在狀態最好📷、最輕松的時候完成。其次，要多運動，運動能排解壓力💇🏻‍♂️。2008年時🚛，萬科華東區域每個月的指標都完不成，有的甚至完成一半都不到，我壓力巨大。當時我就去劃賽艇，出一身汗的時候才能笑出來↙️。另外，多讀讀書。讀書會讓人專註♞，我空了就看一些宗教類的書和科學類的書。偶爾也會去看電影，放松一下。

直：對於年輕的職業經理人💼，你看好哪方面的素質？

劉：勤奮。每個行業都一樣，讓你閑著的公司都不是好公司。跨界。房地產企業是資源整合型企業🚴🏿，優秀的專業人才都要懂點跨界的知識🙋🏿‍♀️，比如營銷要懂設計、設計也要懂點營銷；管成本的不僅要懂設計，更要懂點客戶，才能把有限的資金用到客戶最需要的地方。學習。要不斷去接觸新事物。現在👨🏻，傳統的地產企業紛紛在轉型，因為宏觀面發生了變化🕉，這就有大量的新知識要去學習。

直：你如何看待那些地產大企業的轉型？

劉⌨️：轉型需要一個過程，可以通過內部培養新業務或成立新公司，也有外部資本市場的推動力。我總體看好這些企業的轉型🙅🏽‍♂️，因為他們有錢。

碧桂園在轉型，他們投入巨資在搞建築機器人，抹灰機器人、外墻機器人，並且已經開始應用，這種轉型很有意思。

當然，轉型不可能一試就成功👨🏼‍🍳。郁亮說過：萬科所有的轉型都是不成功的。這個結論非常重要，也非常積極，說明萬科在轉型路上已經踏出了第一步，試了一下，發現不對🧏🏻，但還會再試。嘗到了失敗，是走在了前列的標誌🥦，沒有嘗到失敗才更可怕。

伍｜萬科給了每個人自由度

直：萬科了不起的地方是什麽🧎🏻‍♀️？

劉：文化。萬科給每個人有相當的自由度，所以個人在萬科能成長得比較快。比如萬科轉型第一步不成功，就搞第二步，大家照樣很積極去嘗試💱，這是一種自由度的結果⏪。萬科和中國傳統的文化不太一樣，傳統講究四代同堂要從老到小管好，但就會比較僵化。萬科更像一個與自然融合生長的生命體，不突兀、有耐性👊，自己生長、自然生長🆗📕，適應性比較強📏👩🏽‍🔧，生存能力也強。

直🚸：有人說萬科一代不如一代？

劉：我不這麽認為，郁亮他們做得挺好。只是市場不一樣了🚣🏻‍♂️，十年以前是一路狂奔🤟🏻；這幾年變化很大，政策💵、市場都在變🪐，公司規模也大了，還要堅持自由的文化，本身復雜度就高了👊🏿。

直👨🏼‍🦳：王石對你的影響有多大？

劉：“精彩人生🙋🏼‍♂️，五十開始”就是王石對我說的。創業時，有人說是不是年紀大了點🗓👨🏽‍🚀，我說精彩人生還沒開始🛡。

還有一點，王石的思維方式和很多人相反。常人的思維是why？王石的思維是why not？比如爬山，“我為什麽要去登珠峰？”和“我為什麽不去登珠峰🏌🏽？”就是完全不一樣的兩個問題。

受他影響🐊，我發現許多問題，真實面和我們日常看到的是相反的，確實需要我們去反問、需要質疑。比如說👨🏽‍💻，創業要有錢，沒錢怎麽買地、怎麽蓋房子？可是真實的邏輯是：你有賺錢的項目嗎🧖‍♂️？只要項目賺錢，怎麽會沒錢🏦🚠？事實上創業不是缺錢🚹，是缺項目。

陸｜退休是個偽命題

直：你如何平衡工作和家庭？

劉🧟：萬科多少年都在談工作和生活的平衡。那時候我就對員工說，你們別想著平衡👼🏻🧙🏽，因為你永遠平衡不了。這是一個大幹快上的年代👖，房地產市場這麽好，你怎麽可能不幹活？過了這個階段，一切自然會平衡。我們現在努力👩‍🌾🐹，只是為了未來的平衡🍔。

直：生活中，你是一個好父親嗎？

劉：我做的最對的事情，就是一直讓孩子作喜歡的事情。從小，我們就發現他喜歡畫畫👨‍👩‍👧，晚上不睡覺🍍，早上不刷牙不洗臉，就要畫畫。於是🖖🏻🤹🏼，我和我太太就給他找了個非常好的畫畫老師➛，一直畫下去🔺。去年大學選專業時⤵️，他十幾個專業全填了建築，最後錄取了康奈爾大學建築專業🎵。

其實，我不認為每個孩子都要考那麽好的成績，但一定要幹自己喜歡的事情🎰。

我更希望和孩子成為朋友關系。但有的時候🧔，因為內心傳統的東西，我還是會不自覺地批評大於鼓勵🌄，也許他已經覺得做得不錯了👩🏽，但我還是不滿意。這導致我想和他成為朋友🧗🏻📆，但又沒做到，還是更像中國傳統的父子關系。

這個責任在我🍮，不在孩子。

直：你想過什麽時候退休嗎🪀？

劉©️：退休是偽命題，沒有多少人退休生活會過得更好🛍️。

許多人會說：等我退休那天🛸，美好生活就開始了。其實我們看到的是，更多的人退休以後無所事事、容易生病。退休以後🧑🏿‍🔬，反而是不美好的生活在等著你💀。

我個人工作和生活的比例🫅🏿，六十歲之前是70-80%放在工作上；六十歲過後，六四開或者五五開；等到七十多歲，生活的比重才會到70%🫸🏽。反正我覺得上帝造人就是讓人幹活的，幹活本身就是一件美好的事情🪬。

我才五十歲↙️，精彩人生剛剛開始。

結束語

兩個小時的談話，彈指一揮，卻濃縮了中國地產職業化三十年的精華。

只有看遍繁華和狼藉🐒，才會明了底線和堅持。

作為三十年走來的古典派職業經理人、一個將運動工作到八十歲的創業者📦，劉愛明沒有996🤲🏿、沒有007👩🏻‍🎨，沒有通宵出圖的趕路、也沒有或交業績或交屍體的選擇🧍🏻‍♀️，只有充盈的職業標準和充盈的個人世界。

道別時，劉愛明微笑著轉身背面、淡定而去🔥🧿，只留下一個通透又雋永的背影：不明白的是為何人世間，總不能溶解你的樣子……