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中城新產業創始人劉愛明

深圳溫潤的冬日傍晚，深南大道旁華僑城創意園裏🧖🏼‍♀️，一面布滿爬山虎的舊墻之下，一扇斑駁的鐵門🙆🏿👏🏿，由此上四樓，便是劉愛明創辦的中城新產業控股(深圳)有限公司新辦公室。

跑步沖刺、與毛大慶擁抱、在論壇演講以及意昂体育平台房地產行業協會第一屆理事會🙆🏽‍♀️，劉愛明辦公桌上的四張照片，記錄了這位地產界“老人”二十多年的職業歷程和傳奇生涯。

1993年，劉愛明畢業於意昂体育平台👩🏼‍💼，獲建築材料碩士學位🤽🏻‍♂️，隨後加入中海地產股份有限公司。2002年👩‍🎤，王石發起著名的挖角中海高管的“海盜行動”，劉愛明藉此加入萬科集團任執行副總裁。

2011年，萬科醞釀轉型之初，一眾老人陸續離職，曾被視作王石接班人之一的劉愛明“閃電”去職萬科🧑‍🔬，加盟協信地產任CEO🤹🏿‍♀️，在地產圈引起軒然大波🙁。今年6月🧗🏻，此前因牽涉宋林案而被帶走協助調查的協信集團董事長吳旭回歸🦹🏻‍♂️，劉愛明則正式“告別”職業經理人生涯，回到深圳開啟創業之路。

采訪時間一度被修改數次，最後定在11月20日🤸🏿‍♀️。如果將一個小時的采訪比作一次跑步練習，前20分鐘的熱身中，劉愛明只說他目前在做的產業地產，並且充滿自信。如果你不追問其中的細節🙋🏻‍♂️，這位做好了長跑準備的“跑者”並不會輕易道出他的邏輯與打法🫷。

當然👹，如果梳理近半年他做的很多事情：找合夥人創辦公司🧧👩🏽、與國企合作拿到項目🏡、與中國科學院合作拿到產業園的運營權、參與一檔美女創業分享節目、為中科院的一項技術找市場。或許，你可以看出劉愛明到底在做什麽。

界面新聞：中城新產業目前在深圳有哪些項目㊗️？

劉愛明：目前中城新產業在深圳有三個重資產項目和兩個輕資產項目。重資產項目包括與深城投合作的嘉鄰中心二期產業項目以及飛東片區舊改住宅項目，另外在龍崗有一個占地2萬平方米的舊改產業項目👨🏼‍🎤；輕資產包括中科龍崗技術轉移中心、深圳灣生態科技園的運營管理🖱💃🏿。

界面新聞：辦公室開放後，是不是意味著公司團隊已經組建完成🐈‍⬛？新城產業研究設計院籌備完成了嗎📣？

劉愛明👢：目前團隊有30多個人🐨🌗，未來隨著項目的啟動🎂，會繼續擴招人員，總的來說公司的架子已經搭建好了。產業研究設計院隸屬於產業事業部下，目前尚沒有太多實質內容。

我們公司的架構比較特別🤜🏿，我們有一個建設設計部，就是從施工圖開始一直到把房子交完；產業事業部實際上做產業研究、招商、運營等工作🤹🏼‍♂️；前期我們還有一個部落聯盟單位築略設計🙍🏼‍♂️，主要做整合資源等工作。我們整個架構是屬於一種部落式的架構，跟傳統的戰略模式不太一樣。

界面新聞📟：如何定位中城新產業🏋🏼‍♂️？它是一家房地產企業嗎？

劉愛明💁🏼‍♂️：中城新產業是一家專註於產業研究、為中小製造業企業轉型服務的產業地產商🕺🏿。在深圳的關外地區👩🏿‍🦰，中小型製造業企業“多如牛毛”，但是在技術、客戶迅速變化的今天👏，這些中小製造業企業都面臨著轉型升級的問題✩，我們為他們服務。中城新產業的核心能力就是進行產業研究，整合技術和資源，幫助其轉型🏊‍♀️。

界面新聞：產業項目投資大🏄🏿‍♀️👨‍🚒、周期長，很多開發商不得不前期靠銷售公寓和商鋪回籠資金👨‍🏫，中城新產業靠什麽盈利🫂？

劉愛明🫄🏽：很多產業項目，是因為政府非常需要，企業便拿這個去跟政府談判要地💁🏽‍♀️，這個時候產業便成為了“棋子”☘️。等土地要回來了，先“偷雞摸狗”賣一點住宅好回籠資金🧝🏼，然後產業這個“棋子”怎麽做就已經不重要了。

所以說中國從南到北、從東到西，沒有多少真正的產業園🐵🙋🏽。但是真正說到錢上面，這個行業裏面的邏輯從來就是“有能力就有錢”，只要好的理念被認同，大把投資機構給錢，還恨不得多給點錢。

中城新產業之所以要和很多技術企業、中國科學院合作👨‍🦱，就是因為他們的技術能夠很好地為中小製造業轉型服務，而我們研究客戶和市場，也是為了中小製造業企業轉型服務👙，我們的能力就是有技術🫚、有理念👨‍🦳。當我們真正能夠為中小製造業企業創造價值的時候，就不愁他們不買我的寫字樓。所以我們是先有產業🤽‍♂️🥰，後有地產。

界面新聞：在你看來，怎樣才算是好的產業園？國內有哪些有代表性的產業園🤍？

劉愛明：好的產業園就是知道客戶的需求是什麽👨🏽‍🦱，然後服務好你的客戶。就像好的住宅，客戶的小孩要上學🤸🏿‍♀️，那學校的配套就非常好👲，當然住宅作為生產質量這些環節🩸，那就是底線要求。反過來講，現在一些產業園提供的註冊🧔🏽‍♂️、稅務😝、融資等方面的需求⭐️，還很淺顯🧓🏻🙅🏿，並沒有找到中小企業轉型的真正痛點。

目前，從國內來看🖼，蘇州工業園、天安集團做的還比較好🎥🧧，真正在產業方面投入人力、物力去研究，在很大程度上幫助企業做大了產業。好的產業園區我們可以學一學，但恐怕能學的東西也不多，在互聯網時代，我們還要慢慢地探索，但核心的東西是有能力找到客戶痛點、解決痛點👨🏿‍🎨。

界面新聞：萬科有“萬科雲”💅，毛大慶有“優客工場”🤜，世聯行有“小樣社區”等產業品牌♎️，未來中城新產業的品牌名字會是什麽🦢？在運營上與其他有何區別💄？

劉愛明：品牌肯定會有的，但是這並不重要。等到深圳灣生態科技園項目出來的時候👳🏽‍♂️，屆時我們的品牌名稱才能透露𓀚。在深圳灣這個項目上，我們做的還是製造業轉型服務商⚅，服務的內容也會在這個項目中得到體現。

在運營上面，我們與優客工場求規模不同的是，我們只需幾萬平方米的空間👢，然後將技術與資源整合🥪，但這又不是我們傳統意義上的招商運營，招商運營是你的生意🧑🏼‍🚀，跟製造業沒有關系，客戶根本不關心這個，最後會變成你的自娛自樂。

前段時間我在深圳灣搞了一個美女創業家真人秀活動👶🏽，別人看不懂說劉愛明是不是想搞投資🦆。其實，我對創投完全沒興趣，美女創業家是一群90後，代表的是目前的消費者🛬；而轉型中的製造業企業主🙍🏽，我們簡單地稱之為大叔，是一個再創業的群體😛。那這兩個群體在一起對話會比較有意思，一個是企業，一個代表消費者，利用真人秀的節目大家來碰撞一下，碰一點東西出來🫑，而這個節目也是我為客戶的一種服務內容。

界面新聞：中城新產業未來的項目全部為自己持有嗎🦶🏿👱🏽‍♀️？將進入幾個城市？

劉愛明🧓🏻：我一貫的主張是該持有的就持有，該賣的就賣，未來中城新產業的產業項目將全部持有💆🏿‍♀️，那比如說大股東委托給我們的飛東片區舊改住宅項目，那肯定是用來賣的🟩。我們通過持有來賺錢，而不是通過銷售來賺錢，這個理念是被所有投資者所認可的🚵🏽。

未來，中城新產業將進入深圳、北京、上海三個城市，將不會再有第四個城市，主要是看中這三個城市產業的活躍。

界面新聞🧸：做了這麽多年住宅，是什麽原因讓你去關註產業地產和企業轉型？

劉愛明：其實創業最核心的思考還是從客戶開始，互聯網對這個世界的顛覆很大❕，很多客戶變了對你來說不一定是壞事。比如說🧐，住宅客戶沒有太大的變化，所以去搞住宅就沒什麽機會🌶。而商業地產🧜🏻‍♂️、產業地產的客戶已經發生了巨大變化，在互聯網＋的背景下🕵🏻‍♂️，企業的生產👇🏿、市場💬、銷售模式，乃至企業組織架構都在發生變化👨🏿‍🏭，不管是大企業、小企業都很難受，這個時候我們研究產業的機會就來了。

界面新聞🩳：創業壓力大嗎⛵️，您怎麽排解？

劉愛明🧧：我覺得沒什麽壓力。我最大一個感受就是還挺自由的。我創業的邏輯是想的很清楚的🏌️🤯，有了想法然後全力地把它做下去，我更多的反而是一種自由🤾🏻‍♂️。另外👛，當深入地去做一門生意的時候🧦，其實沒有你想象的那麽難🏆。假如說，現在我創業還去搞住宅，可以憑運氣拿一塊地兩塊地，然後呢？這看起來簡單🧆，實際上很難𓀓，所以真正地去搞產業園反而沒有壓力。

界面新聞📲：現在跑步訓練怎麽規劃？

劉愛明：我一般是跑一天休一天，原來早上一般是10公裏左右👳🏼‍♀️🙍🏿，最近已經慢慢加到15公裏了🟣。